Финансы - инвестирование - Как перехитрить частного ипотечного страхования

Alex78 | Просмотров: 358





--- Как Ультра богатые люди могут оставаться в безопасности


--- Разбогатеть с этими 7 здоровых привычек

Одним из риском кредиторы использовать в андеррайтинг ипотека кредит на ипотеку к стоимости (ltv) соотношение. Соотношение ипотеку по ЛТВ-простой расчет производится путем деления суммы займа к стоимости дома. Чем выше коэффициент ltv, тем выше риски ипотеки. Большинство ипотечных кредитов с соотношение кредит / залог более 80% требуют частного ипотечного страхования (PMI), подлежащих уплате заемщиком. И рост не дешевые. Использовать такой инструмент, как ипотечный калькулятор, чтобы сравнить кредиторов и читайте дальше, чтобы выяснить, можно ли избежать ФМИ по ипотеке.

Учебник: Основы ипотечного
PMI в глубину
Давайте взглянем на пример.
Предположим, что цена дома составляет 300 000 долларов США, а сумма кредита - $270,000 (что означает, что заемщик сделал $30000 первый взнос) и соотношение кредит / залог составляет 90%. В зависимости от типа ипотеки, ежемесячный платеж потребительских цен будет находиться в пределах от $117 и $150. Регулируемая процентной ставкой (руки) требуют более высоких платежей ФМИ, чем с фиксированной процентной ставкой ипотека. (Чтобы узнать больше об оружии, см. вооружен и опасен или ипотечные кредиты: с фиксированной процентной ставкой по сравнению с регулируемой процентной ставкой. )
Однако, событие не обязательно постоянное требование. Кредиторов обязаны падения PMI, когда коэффициент ипотечный кредит по ЛТВ достигает 78% за счет сочетания основные сокращения по ипотеке и рост цен на дома . Если части уменьшения на коэффициент ltv реализуется через дома, оценка стоимости новой оценки, оплачивает заемщик, будет необходимо для того, чтобы проверить сумму благодарности.
Легкий Путь
Альтернативой выплаты ФМИ использовать вторую ипотеку или кредит контрейлерных . При этом заемщик берет первый ипотечный кредит в размере до 80% от стоимости дома, тем самым избегая потребительских цен, а затем берет второй кредит, с суммы, равной продажной стоимости дома за вычетом суммы авансового платежа и сумма первого ипотечного. Используя цифры из предыдущего примера, заемщик будет считать первой закладной на $240,000, составит $30000 первый взнос и получить вторую ипотеку для $30,000. У заемщика отпала необходимость платить PMI, потому что коэффициент ltv первой закладной на 80%, но заемщик также имеет вторую ипотеку, которая в большинстве случаев будет нести более высокую процентную ставку, чем первый ипотечный. Есть много типов ипотечных кредитов, но высокие процентные ставки по-прежнему в порядке вещей. До сих пор, совокупные выплаты первого и второго ипотечного кредита, как правило, меньше, чем выплаты первого ипотечного взноса плюс ФМИ.
Компромисс
Когда дело доходит до уверенности, заемщику, который имеет менее 20% от цены продажи или стоимости дома, чтобы пустить в качестве первоначального взноса есть два основных варианта:
Использовать "автономно" первый ипотечный и платить PMI, пока ЛТВ ипотеки достигает 78%, после чего рост может быть устранена.
Использовать вторую ипотеку. Это, скорее всего, приводит к снижению начальной ипотечные расходы, чем платить ПМИ, но в то же время, Второй ипотечный кредит, несет более высокую процентную ставку, чем первого ипотечного кредита, и могут быть устранены только путем его выплачивать или рефинансирования и первый, и второй ипотечный кредит в новом автономном ипотеки, по-видимому, когда период достигает 80% или ниже (так что нет уверенности потребуется).
Есть несколько переменных, которые могут играть в это решение, в том числе:
Стихи о налоге на сбережения, связанные с оплатой ФМИ экономии на налогах, связанных с оплатой процентов по вторую ипотеку. Налоговое законодательство в США позволяет для удержания потребительских цен на определенный уровень дохода, например, семьи, которые зарабатывают меньше, чем $100,000.
Стоимость новой аттестации, чтобы избавиться от PMI по сравнению с затратами на рефинансирование первого и второй кредит в одном автономном ипотека.
Риск того, что процентные ставки могут вырасти с момента первоначального решения ипотечного кредитования и время, за которое первая и вторая ипотека будет рефинансироваться.
Различные показатели основные сокращения двух вариантов.
Стоимости денег во времени. (Изучение этого вопроса в дальнейшем для понимания стоимости денег во времени. )
Однако, наиболее важным фактором в принятии решения является:
Ожидаемый уровень роста цен
Например, если заемщик решил использовать автономный первую ипотеку и платить PMI по сравнению с использованием второй ипотечный кредит, чтобы избавиться от PMI, как быстро может дома в цене до точки, где в ночь на воскресенье на 78%, и индекс деловой активности могут быть устранены? Это является главным решающим фактором. Для упрощения и целей этой дискуссии, мы собираемся игнорировать других переменных, перечисленных выше, а рост цен доминирует эти.
Благодарность: ключ к принятию решений
Ключ к решению заключается в том, что как только событие исключены из изолированного первую ипотеку, то ежемесячный платеж будет меньше, чем совокупные выплаты на первой и второй ипотеки. Итак, мы задаем вопросы: "Как долго это будет прежде, чем ПМИ могут быть устранены?" и "какие накопления, связанных с каждым из вариантов?"
Ниже приведены два примера, основанные на разных оценках уровень роста цен .
Пример 1: медленное уровень роста цен
В таблицах ниже сравнить ежемесячные платежи изолированный, 30-летней, с фиксированной процентной ставкой ипотека с PMI по сравнению с 30-летней фиксированной процентной ставкой первого ипотечного кредита в сочетании с 30-летним/из-за-в-15-летняя вторую ипотеку.
Ипотечные кредиты имеют следующие характеристики:

Авторское Право © 2017 Термины. ком
Рис. 1
На рис. 2, годовые темпы дома рост цен оцениваются.

Авторское Право © 2017 Термины. ком
Рис. 2
Обратите внимание, что $120 оплата потребительских цен за общий ежемесячный платеж автономного первой закладной на 60 месяцев, как показано на рисунке 3, когда ЛТВ достигает 78% за счет сочетания основные сокращения и дома, оценка стоимости .

Авторское Право © 2017 Термины. ком
Рис. 3
В таблице на рис. 4 показан суммарный ежемесячных платежей первой и второй ипотеки. Обратите внимание, что ежемесячный платеж является постоянным. Процентная ставка средневзвешенной. Тем не менее, это только первый ипотечный.

Авторское Право © 2017 Термины. ком
Рис. 4
Используя первый и второй ипотечный кредит, $85 долларов могут быть сохранены в месяц в течение первых 60 месяцев. Это равняется общей экономии в размере $5,100. Начиная с месяца 61, автономная первый ипотечный кредит, получает преимущество в $35 в месяц на остальные условия выдачи ипотеки. Если мы разделим $5,100 на $35, то получим 145. Другими словами, в этом случае медленных дома рост цен, начиная с 61 месяца, потребуется еще 145 месяцев, прежде чем преимущество оплаты автономный первой закладной без уверенности может получить первоначальное преимущество в сочетании первой и второй ипотеки. (Этот период будет удлиняться, если стоимость денег во времени рассматривались. )
Пример 2: быстрые темпы дома рост цен
Пример ниже основан на той же ипотеки, как показано выше. Однако, используются следующие оценки, оценка стоимости дома .

Авторское Право © 2017 Термины. ком
Рис. 5
В этом примере мы показываем только одну таблицу ежемесячных платежей для двух вариантов (см. рис. 6). Обратите внимание, что PMI упал в этом случае в 13 месяц из-за быстрого домашних роста цен, который быстро снижает ЛТВ до 78%.

Рис. 6
С быстрой домашней рост цен, потребительских цен может быть относительно быстро ликвидирована . Комбинированный ипотечные кредиты имеют только преимущества выплаты $85 за 12 месяцев. Это равняется общей экономии в $1020. Начиная с 13 месяца, автономный ипотека имеет преимущество выплату $35. Если мы разделим $1,020 на 35, мы можем определить, что потребуется 29 месяцев, чтобы составить первоначальное сбережения в сочетании первой и второй ипотеки. Другими словами, начиная с 41 месяц, заемщик будет финансово лучше, выбрав автономного первой закладной с PMI. (Этот период будет удлиняться, если стоимость денег во времени рассматривались. )
Нижняя Линия
Для заемщиков, которые имеют меньше чем 20% первоначального взноса, решение о том, следует ли использовать первый "самостоятельный" ипотечных и потребительских цен или использовать сочетание первой и второй ипотеки во многом зависит от того, насколько быстро они ожидают, что стоимость их дома. Если они решат платить PMI, она может быть устранена путем оценки один раз в ЛТВ достигает 78%. Если они захотят использовать комбинацию первого и второго ипотечных кредитов, они правоподобны для того чтобы иметь первоначальный взнос сбережения, но единственный способ устранить второй ипотечный кредит, который, скорее всего, под более высокий процент, чем в первом ипотеки, на его выплачивать или рефинансирование как первого, так и второго в новом автономном ипотека. Вдумчивый анализ должен проводиться анализ ваших возможностей на основе вашего временного горизонта .





Комментарии


Ваше имя:

Комментарий:

ответьте цифрой: дeвять + пять =



Как перехитрить частного ипотечного страхования Как перехитрить частного ипотечного страхования